住宅ローンを借りるときの４つのリスク
はじめに
こんにちはこんばんは。今日は住宅ローンについてのお話。通常の平社員だと、マイホーム購入にあたって数千万円もの大金はそうそう持っていない。そのため一括購入ではなく、銀行から借金をしてマイホームを購入する。私の場合、35年間毎月9.9万ずつ銀行に返済し続ける。（ペアローンなので家計全体で考えると、もっとある）
長期での返済にあたっては、将来発生するかもしれないリスクに備える必要がある。10年で返済しきれるのであれば不要な場合もあるかもしれないが、30年だと何が起きるか誰もわからない。
そのため事前にリスクを把握し、住宅ローン１年生の今のうちから何ができるのかを考えていく。リスクは以下の４つあると考えている。
次からその詳細と対策について考える。
１．住宅ローンの金利上昇リスク（変動金利選択の場合）
私の場合、変動金利で住宅ローンを借りている。先日記事にしたとおり、変動金利の上昇リスクに備える必要がある。
上記のように、2%上昇すると毎月３万ほど返済が増える。変動金利の金利見直しは５年毎、金利見直しでも現在の返済額の125%以上にはならないなど、優しいルールはあるが、長期で借りれば借りるほど、金利上昇リスクは顕在化する可能性が高まる。もし金利上昇した場合、長期でローンを借りるほど、想定より莫大な利息を払うことになる。そのため、できるだけ早く返済するようプランを検討する必要がある。
※2022/05/14現在、住宅ローン控除もあるため、できるだけ13年後に入金して元本を減らすことを検討
対策としては以下。
どちらも実現できれば良いが、２は会社によって年収の振れ幅があるため、すぐできるかつ可能性が高い１を実施していく。
２．収入が下がるリスク
現在得ている所得が、これからも得られるかは分からない。たとえば会社が倒産するとか、返済期間中に55歳となった場合、役職定年で年収が下がる可能性もある。また病気のリスクもある。病気が長期化するほど、今まで通り働くことは難しくなるため、今と同じ収入を得られる保障はどこにもない。
対策としては、副業など本業以外でもある程度稼げるようにスキルアップしていき、リスクが顕在化した際に、返済の補填ができることを考えていく必要がある。
３．死亡するリスク（ペアローンの場合）
夫婦ふたりでローンを組む場合に限定する。
マイホーム購入時には、かならず団体信用生命保険（以下、団信）に加入することになる。加入者が死亡したときには、住宅ローンの残高がゼロになる生命保険である。
自分ひとりでローンを組んでいる場合、自身が死んだら団信でローンがゼロになるため、問題にはならないが、ペアで組んでいる場合は自身が死んだあとも、返済がつづいていく。相方もローンを組めているため、返済能力はあるはずだが、もともと夫婦ふたりで返済していくことを前提としているため、片方が亡くなったあとの生活や、子供の世話などで、今まで通りの収入が得られるとは限らない。自身が亡くなった際に、相手の住宅ローン返済の足しになるような仕掛けは必要と考えている。
対策としては、別途生命保険などに加入することで、死亡時に追加で保険金を得られる仕組みを作っておくことなどがある。
４．自然災害リスク
火災や水害が発生した際には、家が全壊や半壊する可能性がある。半壊でもしてしまうと、おそらく住み続けることは難しい。また注意すべきは、地震やそれに伴う津波である。地震・津波は住宅の通常の保険では対応できず、地震保険に別途加入する必要がある。（これが高いのだが・・）
対策としては、ただでさえ地震大国の日本に住まう限り、また今後、絶賛来る来る詐欺実施中の、南海トラフ大地震に備えるべく、火災保険＋地震保険は備えておくべき。
最後に
住宅ローン１年生の私の場合、これらのリスクに対する対策は以下の通り。
- 住宅ローンの金利上昇リスク（変動金利選択の場合）
- インデックスファンドの積立投資（つみたてNISA枠は老後資金）
- 収入が下がるリスク
- とくに対策なし。目下検討中
- 死亡するリスク（ペアローンの場合）
- 団信＋外貨建生命保険１年入金済み（１０年満期）
- 自然災害リスク
金利上昇リスクと収入が下がるリスクに対する対策は、正直まだ甘いと感じている。副業など、本業以外からの収入を検討しないと、怖すぎて夜しか眠れない。
